PINEL : CONSTITUEZ VOTRE PATRIMOINE IMMOBILIER

Posted By Antoine Gouin on Fév 21, 2015 in Expertise, RICI - Réductions et crédits d'impôts


Date de publication : 21-02-2015

Actualité du 8 avril 2016 : le dispositif Pinel est prolongé jusqu’au 31 décembre 2017

omme promis, voici en explications claires le moyen pour profiter d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000€, le tout en constituant un patrimoine immobilier… dans le neuf exclusivement !

Le nouveau dispositif mis en place par la loi de finance pour 2015 a pour objectif de relancer la création de logements neufs et permettre ainsi la construction de 55 000 logements en 2015.

Bien entendu, un dispositif encourageant la construction de logement existait déjà. Toutefois, la loi Pinel revoit ses modalités et ses avantages. Il s’agissait de la niche Duflot.

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1. Faire du neuf avec de l’ancien : de Duflot à Pinel

Pour bénéficier de l’ancienne réduction Duflot, les propriétaires devaient s’engager à louer le bien nu pendant 9 ans.
Aujourd’hui, pour bénéficier de la réduction d’impôt envisagée par le dispositif Pinel, les propriétaires peuvent s’engager à mettre leurs biens en location sur des périodes de 6, 9 ou 12 ans.
Alors que sous la réduction Duflot, la location aux ascendants ou descendants était impossible, Pinel le permet.

Enfin, la réduction d’impôt correspondait à 18% du coût de revient du bien immobilier. Coût de revient lui même limité à 5 500€ le mètre carré le tout plafonné à 300 000€. La réduction d’impôt sous Duflot ne pouvait donc dépasser 18% de 300 000€ soit 54 000€.
Sous Pinel, c’est Bingo ! La réduction d’impôt peut atteindre 63 000€ par investissement.

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2. Concrètement, comment ça se passe ?

Pour bénéficier de cette reduction d’impôt, vous devez être résident fiscal français et acquérir un logement neuf ou en état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. La loi Pinel est en effet retroactive au 1er septembre 2014. Je souhaite cependant attirer votre attention sur le fait que pour pouvoir louer le logement à un ascendant ou descendant, le bien doit avoir été acquis à partir du 1er janvier 2015.

Vous devez vous engager à louer pendant un minimum de 6 ans, renouvelable deux fois pour une période de 3 ans à chaque renouvellement, portant ainsi votre engagement à 9 ans puis 12 ans.
Bien entendu, la réduction d’impôt sera d’autant plus importante que votre engagement à mettre votre bien en location est long.
La réduction d’impôt est de 2% du montant de l’investissement par an, soit 12% pour un engagement de 6 ans et 18% pour un engagement de 9 ans. Au delà de 9 années d’engagement, la réduction d’impôt correspondra à 1% par année au lieu de 2%.
Ainsi, sur un engagement de 12 ans, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt totale de 21% du montant de l’investissement réalisé.

Il existe toutefois des plafonds liés aux montants de vos investissements. Ceux-ci sont les mêmes que sous le dispositif Duflot, à savoir un maximum de 5 500€ le prix de revient du mètre carré jusqu’à un total de 300 000€.

Dès lors, imaginons que vous investissiez dans un bien pour 400 000€ qui possédera, une fois achevé, une surface totale de 80 mètres carrés.
Le premier plafond n’est pas atteint puisque le prix au mètre carré est de 5 000€ (400 000/80). En revanche le second plafond étant atteint, pour calculer votre réduction d’impôt il faudra prendre comme valeur le montant égal au plafond, à savoir 300 000€.
Vous vous engagez à louer ce bien sur une période initiale de 6 ans, puis décidez de renouveler votre engagement le portant pour une durée totale de 12 ans.
Votre réduction d’impôt se décomposera de la façon suivante :

  • Pendant les 9 premières années : 300 000 * 2% = 6 000€ de réduction d’impôt par an. Soit un total de 54 000€ au cours de ces 9 années.
  • Pendant les 3 dernières années : 300 000 * 1% = 3 000€ de réduction d’impôt par an. Soit un total de 9 000€ pour ces trois dernières années.

Vous aurez ainsi bénéficié d’une réduction totale de 63 000€ au cours de 12 ans.

Alors vérifiez les conditions, n’hésitez plus et foncez !

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3. Malheureusement, il existe des conditions à respecter. Ce serait trop simple sinon !

Il existe trois types de conditions : celles inhérentes au logement, celles liées aux différends plafonds, et celles quant à la situation géographique du logement.

Tout d’abord, la réduction d’impôt ne s’applique ni aux logements dont le droit de propriété est démembré (nu-propriété, usufruit) ni aux biens ayant profité des lois Malraux, monuments historiques, censi-bouvard, LMP, LMNP, girardin, loi Duflot outremer.

Ensuite, le dispositif s’applique aux :

  • logements acquis neufs,
  • logements en l’état futur d’achèvement (VEFA),
  • logements que vous faites construire,
  • logements anciens faisant l’objet de travaux pour être transformés en logements neufs,
  • logements ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation,
  • locaux affectés à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logements.

En plus du double plafond de 5 500€/mètre carré et de 300 000€ déjà expliqué ci-dessus, il existe des plafonds sur le montant des loyers ainsi que sur les ressources des locataires en fonction du lieu où se trouve le logement. N’hésitez pas à me contacter par mail, téléphone ou via le formulaire de commentaire en bas de l’article si vous souhaitez d’avantages d’informations relatives à ces plafonds.

Les zones éligibles au dispositif Pinel sont établies en fonction de la demande locative. Elles sont classées en quatre catégories : A bis, A, B1 et B2.

Vous trouverez toutes les communes éligibles au dispositif Pinel en suivant ce lien.

En bref :

  • Un nouveau dispositif valable jusqu’au 31 décembre 2017 assouplissant l’ancien Duflot
  • Accessible pour chaque contribuable
  • Limité à deux investissements par année
  • Une possibilité de louer aux ascendants/descendants
  • Une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000€/par investissement

Antoine Gouin

Antoine est avocat fiscaliste exerçant au sein d’un cabinet d’affaires. En plus des besoins attachés à la fiscalité des entreprises, Antoine maîtrise les problématiques de financements intragroupe à l’international mais également la fiscalité des particuliers comme l’IFI par exemple.

Antoine est passionné d’astronomie et boit son café comme George Clooney : ristretto sans sucre. Profil LinkedIn
Antoine Gouin

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