ISF ET PATRIMOINE IMMOBILIER : VIVE LA DÉCOTE

Posted By Antoine on Mar 25, 2016 in Newbies corner


Date de publication : 25-03-2016

Date de dernière mise à jour : le 24 août 2016

Ah ce sacré ISF, tous les ans il faut penser à lui. A commencer par évaluer soi-même son patrimoine au 1er janvier de chaque année, et plus particulièrement ses biens immobiliers. Puis ensuite, il faut déclarer le tout :

  • soit dans votre déclaration de revenus 2042 si votre patrimoine imposable est compris entre 1,3M€ et 2,57M€ ou si vous êtes un non-résident français mais que vous déclarez des revenus en France et que votre patrimoine français taxable ne dépasse pas les 2,57M€ ;
  • soit en réalisant une déclaration 2725 si votre patrimoine imposable est supérieur à 2,57M€ ou s’il est supérieur à 1,3M€ si vous êtes un non-résident français et que vous ne déclarez aucun revenu de source française.

Une fois cette déclaration établie, vous n’êtes pas à l’abri d’une proposition de rectification venant remettre en cause vos évaluations, et cela jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’année de l’établissement de votre déclaration (à condition de n’avoir omis aucun bien sur votre déclaration)… Bref, en matière d’ISF, vous ne pouvez pas dormir sur vos deux oreilles.

Heureusement, il arrive parfois que les juridictions judiciaires nous apportent quelques bonnes nouvelles.

Mais avant toute chose et en bref rappel, partez du principe que les contribuables, d’après notre expérience, ont toujours tendance à surévaluer leurs biens. En effet, on aime se dire que notre maison ou appartement vaut tant alors qu’en réalité, selon le marché, le bien immobilier vaut moins. Ensuite, s’il s’agit de votre résidence principale, vous bénéficiez d’un abattement automatique (à calculer vous-même) de 30%. S’il s’agit de biens qui constituent votre source principale de revenus, ces biens ne sont pas imposables. Il ne faut pas non plus oublier de prendre en compte les dettes que vous avez contractées pour l’acquisition des biens imposables à l’ISF. En revanche, ne comptez pas sur le démembrement de propriété pour espérer un quelconque abattement. En effet, la valeur de la pleine propriété est à intégrer au patrimoine de l’usufruitier.

VIVE L’INDIVISION !

La bonne nouvelle en question ici nous vient d’un récent arrêt de la Chambre Commerciale de la Cour de cassation, rendu le 16 février 2016 (n°14-23.301). La Haute Juridiction nous rappelle que pour évaluer un bien imposable à l’ISF, il convient de prendre en compte sa valeur vénale. Or, pour obtenir une telle valeur, le meilleur moyen est de se baser sur le marché en prenant comme comparaison d’autres biens vendus récemment et qui comportent des caractéristiques intrinsèquement similaires au bien à évaluer (caractéristiques physiques, juridiques et économiques). Rien de bien à nouveau jusqu’ici.

Toutefois, lorsque de tels éléments de comparaisons n’existent pas, il est tout à fait possible de déroger à cette technique d’évaluation. La Chambre Commerciale vient justement d’accepter une décote de 20% retenue par le contribuable sur son bien immobilier détenu en indivision puisqu’il n’existait aucun élément de comparaison intrinsèquement similaire compte tenu des particularités du bien immobilier (demeure située sur la côte d’azur, de quasiment 4 hectares et comportant piscine et terrain de tennis).

Décote

Cette récente décision n’est pas sans rappeler que la Cour d’appel de Paris avait retenu, par un arrêt datant du 4 décembre 2003 (n°2002/07543), une décote de 30%  sur un immeuble qui était détenu en indivision par une mère et son enfant. Cet arrêt est introuvable dans les bases de données professionnelles, et ne comptez pas sur le greffe central de la Cour d’Appel pour vous aider à le retrouver. Heureusement chez DoYouTax, étant donné que nous souhaitions vérifier le contenu de cet arrêt, nous avons tout mis en œuvre pour le retrouver. Ce fût finalement dans les archives papiers d’une maison d’édition que nous l’avons retrouvé. N’hésitez pas à nous contacter par email (en bas de page) pour nous demander une copie numérique.

Une décote encore plus agressive a également été validée par la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation via un arrêt rendu le 27 octobre 2009 (n°08-11.362). Il s’agit d’une décote de 40% appliquée sur un immeuble démembré dont la nue-propriété est en situation d’indivision entre les enfants de l’usufruitier.

Il peut être intéressant d’adopter une position parfois agressive si vos biens comportent de nombreuses spécificités, tant juridiques, qu’économiques ou physiques. Cependant, n’oubliez pas qu’en sous-évaluant vos biens, vous vous exposez à des intérêts de retard de 0,4% par mois, soit 4,8% par an (sauf si l’insuffisance déclarée est de bonne foi et qu’elle n’excède pas 10% de la base d’imposition retenue)…

Antoine

Antoine

Antoine est consultant en fiscalité au sein d’un cabinet d’avocats américain. En plus des besoins attachés à la fiscalité des entreprises, Antoine maîtrise les problématiques de financements intragroupe à l’international mais également la fiscalité des particuliers comme l’IFI par exemple.

Antoine est passionné d’astronomie et boit son café comme George Clooney : ristretto sans sucre. Profil LinkedIn
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10 Comments

  1. Bonjour,

    Je vous remercie de m’envoyer par retour de mail une copie de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 4 décembre 2003 (n°2002/07543).

    Cordialement,

    Post a Reply
    • Antoine

      Voilà chose faite ! Navré pour le petit délai d’envoi.
      En espérant que vous trouverez votre bonheur dans cet arrêt 😉

  2. bonjour Monsieur,

    je viens de lire votre article sur les décotes en cas d’indivision
    je vous remercie de votre proposition de me faire parvenir l’arrêt cité « 4 décembre 2003 (n°2002/07543), apparemment introuvable (!!)

    je me permettrais de vous poser une question : l’abattement pour indivision s’applique-t-il pour apprécier la valeur vénale d’un bien en indivision dans le cadre d’une succession ?

    dans l’attente de vous lire et vous en remerciant par avance

    Bien sincèrement

    Murielle BURTIN

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    • Antoine

      Chère Madame,

      Je vous fais parvenir ce jour la copie de l’arrêt que vous nous demandez par email.

      Pour répondre à votre question, les droits de successions sont assis sur une déclaration estimative des redevables.
      En principe, les biens transmis sont évalués à leur valeur vénale réelle au jour du décès.
      Vous l’avez compris, il n’existe pas de définition légale de la valeur vénale.
      Cette valeur correspond donc au prix déterminé en fonction du jeu normal de l’offre et de la demande.
      Ainsi pour évaluer votre immeuble en matière de succession, il convient de prendre en compte les spécificités propres au bien, tant physiques que juridiques.

      Dès lors, il est envisageable de retenir une telle décote lors de la succession.
      TOUTEFOIS, selon l’administration, cette décote pour indivision n’est pas applicable lorsque cette indivision est née en raison de cette succession (doctrine administrative : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2696-PGP.html).

      Enfin, n’oubliez pas qu’il est possible d’ajouter un abattement supplémentaire de 20% sur la valeur vénale réelle de l’immeuble constituant la résidence principale du défunt, lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, ou partenaire d’un PACS, ou un ou plusieurs enfants mineurs (ou majeurs protégés) du défunt ou de sont conjoint.

      J’insiste une fois de plus sur le fait qu’en sous-évaluant vos biens, vous vous exposez à des intérêts de retard de 0,4% par mois, soit 4,8% par an (sauf si l’insuffisance déclarée est de bonne foi et qu’elle n’excède pas 10% de la base d’imposition retenue) ainsi qu’a d’importantes majorations en fonction de votre bonne ou mauvaise foi…

      N’hésitez pas à nous contacter si vous avez besoin d’aide dans vos démarches.

    • Bonjour Monsieur,
      Dans la succession de mon père, une sœur veut faire appliquer une décote de 20% sur l’évaluation des biens indivis, en application de l’arrêt de la Cour de cassation du 14 février 2016 (propriété Nice).
      L’indivision de nos biens est née du décès de notre père.
      Votre remarque sur la non application de décote pour indivision née en raison d’une succession me fait penser que la demande de ma sœur n’est pas recevable. Pouvez-vous me le confirmer? Quels articles ou arrêts puis-je lui opposer? Le fait de dire qu’il s’agit d’une « doctrine administrative » ne suffira pas à la convaincre d’abandonner sa demande.

      Un grand merci d’avance pour votre réponse,
      Sincèrement

    • Antoine

      Chère Madame,

      Je vous remercie pour votre commentaire.

      Il est vrai qu’il s’agit d’une précision doctrinale.
      Cependant, si vous n’appliquez pas la doctrine de l’Administration, en cas de vérification, vous pouvez être certaine que celle-ci remettra en cause cette décote contraire à sa doctrine.
      Vous ne pourrez contester cette doctrine qu’a posteriori, après redressements, via un contentieux devant le TGI. L’issue de cet éventuel contentieux est très incertaine, d’autant plus que l’ensemble de la doctrine (pas uniquement administrative) semble s’accorder sur cette position.

      Ainsi, il vous revient le choix d’appliquer une décote au risque quasi certain de vous faire redresser.
      Dès lors, dans votre calcul risques/avantages, en sachant que l’Administration appliquera sa doctrine quoiqu’il arrive (si vérification il y a), vous devriez prendre en compte les frais nécessaires liés à un contentieux devant le TGI (puis un appel, un pourvoi et un renvoi), le tout sans être certain de l’issue du contentieux…

      Bien à vous

  3. Bonjour,

    Je suis très intéressée par la lecture de cet arrêt du 4 décembre 2003 effectivement introuvable!
    Pourriez-vous m’en faire parvenir une copie?
    Je vous remercie par avance.
    Bien cordialement.

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    • Antoine

      Cher Maître,

      Je viens de vous faire parvenir la copie de l’arrêt sur votre adresse email.

      Bien à vous.

  4. Bonjour,

    Pourriez-vous m’envoyer par mail une copie de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 4 décembre 2003 (n°2002/07543).

    Je vous remercie par avance.

    Bien à vous,

    C. Martin

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  5. Bonsoir,
    Je vous remercie de me faire parvenir l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 décembre 2003 (2002/67453)
    Cordialement
    Philippe Choppin de Janvry

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