PLUS-VALUE SUR CESSION DE TITRES – NOTION DE PREPONDERANCE IMMOBILIERE

Posted By Romain Ponsot on Jan 30, 2019 in BASE - Base imposable, Expertise, IS - Impôt sur les sociétés


Date de publication : 30-01-2019

Définition de la prépondérance immobilière

Le code propose une définition de la société à prépondérance immobilière qui est largement reprise par la doctrine :

«  Sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l’actif est, à la date de la cession de ces titres ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l’article L 313-7 du code monétaire et financier ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière.

Pour l’application de ces dispositions, ne sont pas pris en considération les immeubles ou les droits mentionnés à la phrase précédente lorsque ces biens ou droits sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale » (article 219 a sexies-0 bis du CGI).

Traitement fiscal 

Les plus ou moins-values provenant de la cession de titres de société à prépondérance immobilière non cotée sont imposées à l’impôt sur les sociétés dans les conditions et taux de droit commun. De même les provisions et reprises afférentes à ces titres sont imposables et déductibles de l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun.

Les plus ou moins-values provenant de la cession de titres de société à prépondérance immobilière cotée et qui répondent à la qualification de titre de participation sont imposées selon le taux réduit des plus-values à long terme. A la date de cet article, le taux des plus-values à long terme est de 19%.

Date d’appréciation de la proportion de 50% d’immeubles

La proportion de 50% d’actifs immobiliers doit être enregistrée à la date de clôture des trois exercices qui précèdent la cession pour que la plus-value soit considérée à prépondérance immobilière.

Si la proportion de 50% d’actifs immobiliers n’est pas atteinte à la clôture d’au moins un des trois derniers exercices, alors la cession est considérée comme cession mobilière soumise au régime des plus-values mobilières.  

Notion d’affectation des immeubles à l’exploitation de l’entreprise

La notion d’affectation à la propre exploitation de l’entreprise doit être interprétée strictement et s’entend uniquement des moyens permanents d’exploitation.

En conséquence, les immeubles de placement, le stock immobilier, les immeubles donnés en location et les parts de sociétés à prépondérance immobilière doivent donc être retenus pour apprécier la prépondérance immobilière de la société.

  • Les immeubles qui font l’objet de placement en capitaux ne sont donc pas affectés à la propre exploitation de la société. 
  • Le stock immobilier des sociétés de construction ou les sociétés qui achètent des biens immobiliers en vue de les revendre de façon habituelle ne sont pas affectés à la propre exploitation de la société. Les constructions édifiées par une société civile de construction-vente constituent bien son stock immobilier et doivent être retenues pour apprécier la prépondérance immobilière de la société (CAA Bordeaux 31 juillet 1992 n° 90-680). La circonstance que les biens immobiliers aient pu servir temporairement de bureaux de vente, ou de locaux techniques ne confère pas la qualité d’immeuble affecté à la propre exploitation de la société (CE 20 novembre 2002 n°231088).
  • Les immeubles donnés en location ne sont pas affectés à la propre exploitation de la société. Tel est par exemple le cas d’une SCI qui loue un immeuble à ses associés afin qu’ils y exercent leur profession libérale, en effet dans ce cas l’immeuble n’est pas affecté à la propre exploitation de la société mais à l’exploitation des associés (CAA Bordeaux 5 novembre 1996 n°94-1387).
  • En enfin, les droits sociaux de sociétés à prépondérance immobilière

Pour plus d’informations, sur la notion de prépondérance immobilière :

Romain Ponsot

Romain Ponsot

Romain est conseiller en fiscalité au sein d’un leader mondial du shipping. Grâce à son expertise tant en matière de TVA, fiscalité internationale, problématiques intragroupe qu’en matière de fiscalité des particuliers, Romain vous guidera au travers d’articles professionnels et humoristiques. 

Romain, poète dans l’âme, aime particulièrement le couscous et passe beaucoup de temps à glacer ses souliers. Profil LinkedIn
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