Dans une sinistre affaire nous avons été amenés à réaliser une demande de rescrit qui, suite à une décision défavorable, a connu une heureuse issue pour le contribuable après avoir été entendus lors du second examen de la demande de rescrit dans les locaux de la direction générale des finances publiques à Bercy. Cette décision vient d'être publiée et possède dès lors une portée générale.
Un contribuable a dû quitter sa résidence principale à la suite d'un sinistre majeur survenu en 2016 et causé par une explosion due à une fuite de gaz suivie d’un incendie rendant l’ensemble de l’immeuble inhabitable.
Par suite, un arrêté de permis de construire pour la reconstruction à l’identique après démolition des parties sinistrées a été accordé par la mairie environ 8 mois plus tard.
La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été déposée à la mairie trois ans après, soit trois ans et huit mois après le sinistre.
Le contribuable ayant été traumatisé par le sinistre puisqu'il a failli y laisser sa vie et a perdu l'intégralité de ses biens personnels et professionnels, il souhaitait céder son appartement qu'il ne pouvait vendre sans l’attestation de non contestation à la conformité des travaux. Cette attestation ne lui a été délivrée par la mairie que 3 ans et 11 mois après le sinistre.
Sur les conseils de son notaire, le contribuable avait réalisé, bien avant l'achèvement des travaux, une demande de rescrit fiscal sur le fondement de l’article L. 80 B du LPF demandant le bénéfice de l’exonération prévue à l’article 150 U, II-1° et 3° du CGI portant sur la plus-value de cession de la résidence principale.
Rappelons-le, cet article permet d'exonérer intégralement la plus-value réalisée par le cédant lors de la cession de sa résidence principale ainsi que des dépendances immédiates et nécessaires.
La résidence principale s'entend de la résidence habituelle et effective du cédant.
Toutefois, un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour à la condition que le délai durant lequel l'immeuble est resté inoccupé puisse être considéré comme normal au regard des circonstances de l'espèce.
Le contribuable pouvait-il bénéficier de cette exonération lors de la cession d'un bien qui a cessé de constituer sa résidence principale près de quatre ans auparavant ?
Le Collège national de second examen de rescrit a accordé le bénéfice de cette exonération dans une telle situation.
« Il ressort des circonstances particulières que vous avez présentées qu'il était impossible au contribuable d'occuper l'immeuble à compter du sinistre et notamment à la date de la signature de la promesse de vente (avant l'achèvement des travaux, ndlr). Par ailleurs, la signature de l'acte authentique de vente est intervenue quelques jours après la délivrance de l'attestation de non contestation de la conformité des travaux de reconstruction au permis de construire. »
Collège national de second examen de rescritLe rescrit général BOI-RES-000078 qui sera intégré dans la doctrine administrative référencée BOI-RFPI-PVI-10-40-10 (en cours de modification) est ainsi rédigé :
Il en va notamment ainsi lorsque le propriétaire a été contraint de libérer les lieux avant sa mise en vente, en raison d’un sinistre d’ampleur ayant rendu l'occupation du bien manifestement impossible, dès lors que le bien constituait sa résidence principale le jour du sinistre et qu’il a accompli les diligences nécessaires en vue, d’une part, de faire reconstruire l’immeuble dans les meilleurs délais et, d’autre part, de mener à bien sa cession dès l'achèvement des travaux.
Ces conditions sont considérées comme remplies par le cédant dès lors que :
- l’immeuble constituait la résidence principale du cédant, au jour du sinistre (une explosion de gaz suivie d'un incendie) qui a rendu le bien manifestement inhabitable à compter de ce jour et jusqu’à l’achèvement des travaux de reconstruction ;
- à compter du sinistre, le cédant a entrepris les diligences nécessaires pour que la reconstruction de son logement ait lieu dans les meilleurs délais (déclaration du sinistre à l’assureur dans le délai visé au 4° de l’article L. 113-2 du code des assurances ; mandat donné à un cabinet d’architectes pour la reconstruction de l’immeuble, au cours du mois qui a suivi le sinistre), et pour que la vente définitive ait lieu dès l’achèvement des travaux de reconstruction ;
- les démarches de mise en vente du bien visées au III-A § 190 du BOI-RFPI-PVI-10-40-10 (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.) et la signature de la promesse synallagmatique de vente ont été menées avant la date d'achèvement des travaux ;
- la signature de l'acte authentique de vente est intervenue quelques jours seulement après l'obtention de l’attestation de non contestation de la conformité des travaux de reconstruction au permis de construire exigée par l’article R. 462-10 du code de l'urbanisme, celle-ci ayant été demandée par le propriétaire du bien dès l'expiration du délai imparti pour contester la conformité des travaux au permis délivré par l'article R. 462-6 du code l'urbanisme ;
- durant toute la période séparant le sinistre de la cession, le logement est demeuré inoccupé : il n’a été ni donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou par des tiers, ni été mis à la disposition du titulaire d’un logement de fonction.
N’hésitez pas à nous contacter pour être assisté et représenté dans vos diverses réclamations afin de faire respecter vos droits. Nous sommes rompus à ce genre de problèmatiques à défendre face à l'administration fiscale.
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