25/03/2016 09:00, le 25/03/2016 PAT - Impôts sur le patrimoine Antoine Gouin

Au 1er janvier de chaque année il convient d'évaluer soi-même son propre patrimoine (uniquement immobilier depuis la mise en place de l'IFI). Si ce patrimoine net taxable est supérieur à 1.300.000 €, il est à déclarer en même temps que votre déclaration d'impôt sur les revenus. Depuis la mise en place de l'IFI, il n'y a plus lieu de réaliser une distinction entre les déclarations en fonction du montant du patrimoine net taxable ; la déclaration doit être réalisée sur le formulaire 2042-IFI accessible depuis votre espace impots.gouv.fr.

Une fois cette déclaration établie, vous n’êtes pas à l’abri d’une proposition de rectification venant remettre en cause vos évaluations, et cela jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’année de l’établissement de votre déclaration (à condition de n’avoir omis aucun bien sur votre déclaration car dans ce cas la prescription intervient le 31 décembre de la sixième année qui suit l'année de l'établissement de la déclaration)… En matière d’IFI (ISF), vous ne pouvez pas dormir sur vos deux oreilles.

En la matière, il arrive bien souvent que l'administration retienne des comparables qui sont totalement dénués de similitudes avec vos biens. Il s'engage alors de longues discussions sur les valeurs à retenir pour chaque immeuble.


Heureusement, il arrive parfois que les juridictions judiciaires nous apportent quelques bonnes nouvelles.

Mais avant toute chose et en bref rappel, partez du principe que les contribuables de bonen foi, d’après notre expérience, ont toujours tendance à surévaluer leurs biens. En effet, on aime se dire que notre maison ou appartement vaut tant alors qu’en réalité, selon le marché, le bien immobilier vaut moins

Ensuite, s’il s’agit de votre résidence principale, vous bénéficiez d’un abattement de droit (à calculer vous-même) de 30%. S’il s’agit de biens qui constituent votre principale source de revenus, ces biens ne sont pas imposables. Il ne faut pas non plus oublier de prendre en compte les dettes que vous avez contractées pour l’acquisition des biens imposables à l’IFI (ISF). Attention toutefois, il existe de nombreux mécanismes pour limiter la déduction de certaines dettes. Un avocat fiscaliste pourra vous éclairer sur ce point.

En revanche, ne comptez pas sur le démembrement de propriété pour espérer justifier un quelconque abattement. En effet, la valeur de la pleine propriété est à intégrer dans le patrimoine de l’usufruitier.

L’INDIVISION COMME SEUL SALUT

La bonne nouvelle nous vient d’un récent arrêt de la Chambre Commerciale de la Cour de cassation, rendu le 16 février 2016 (n°14-23.301). La Haute Juridiction nous rappelle que pour évaluer un bien imposable à l’ISF, il convient de prendre en compte sa valeur vénale. Or, pour obtenir une telle valeur, le meilleur moyen est de se baser sur le marché en prenant comme comparaison d’autres biens vendus récemment et qui comportent des caractéristiques intrinsèquement similaires au bien à évaluer (caractéristiques physiques, juridiques et économiques). Rien de bien nouveau jusqu’ici.

Toutefois, lorsque de tels éléments de comparaisons n’existent pas, il est tout à fait possible de déroger à cette technique d’évaluation. La Chambre Commerciale vient justement d’accepter une décote de 20% retenue par le contribuable sur son bien immobilier détenu en indivision puisqu’il n’existait aucun élément de comparaison intrinsèquement similaire compte tenu des particularités du bien immobilier (demeure située sur la côte d’azur, de quasiment 4 hectares et comportant piscine et terrain de tennis).

Cette récente décision n’est pas sans rappeler que la Cour d’appel de Paris avait retenu, par un arrêt datant du 4 décembre 2003 (n°2002/07543), une décote de 30%  sur un immeuble qui était détenu en indivision par une mère et son enfant.

Une décote encore plus agressive a également été validée par la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation via un arrêt rendu le 27 octobre 2009 (n°08-11.362). Il s’agit d’une décote de 40% appliquée sur un immeuble démembré dont la nue-propriété est en situation d'indivision entre les enfants de l’usufruitier.

Il peut être intéressant d’adopter une position parfois agressive si vos biens comportent de nombreuses spécificités, tant juridiques, qu’économiques ou physiques. Cependant, n’oubliez pas qu’en sous-évaluant vos biens, vous vous exposez à des intérêts de retard de 0,2 % (à partir de 2018) ou 0,4 % (jusqu'à fin 2017) par mois, soit 2,4 % (à partir de 2018) ou 4,8 % (jusqu'à fin 2017) par an (sauf si l’insuffisance déclarée est de bonne foi et qu'elle n’excède pas 10% de la base d’imposition retenue)…

A propos de l'auteur

Antoine Gouin

Antoine est avocat fiscaliste exerçant au sein d’un cabinet d’affaires. En plus des besoins attachés à la fiscalité des entreprises, Antoine maîtrise les problématiques de financements intragroupe à l’international mais également la fiscalité des particuliers comme l’IFI par exemple.

Antoine est passionné d’astronomie et boit son café comme George Clooney : ristretto sans sucre. Profil LinkedIn
Commentaires | 69
AURORE B
Envoyé le 19/01/2021
Bonjour, Pourriez-vous m’envoyer par mail une copie de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 4 décembre 2003 (n°2002/07543). Je vous remercie par avance. Bien à vous, Aurore B
Antoine Gouin
Envoyé le 27/01/2021
Bonjour, L'arrêt est dans votre boite e-mail. Bien cordialement, Antoine Gouin
Catherine
Envoyé le 25/09/2020
Cher Maître Pouvez m’envoyer une copie de la décision du 4 décembre 2003 n°2002/07543 Bien cordialement .
Antoine Gouin
Envoyé le 10/10/2020
Madame, Je viens de vous envoyer la copie de l'arrêt demandé. Bien cordialement,
BRUNISSEN
Envoyé le 16/09/2020
Monsieur et Cher (ancien) confrère, Pourriez-vous me transmettre une copie de l’Arrêt de la Cour d’Appel de PARIS du 04 décembre 2003 – (2002/ 07543). Vous remerciant de votre retour, Je vous prie de me croire, Votre bien dévouée.
Antoine Gouin
Envoyé le 10/10/2020
Madame et cher Confrère, Je viens de vous envoyer la copie de l'arrêt demandé. Bien cordialement,
jean louis
Envoyé le 14/09/2020
Cher Maître, Pourriez-vous m’envoyer une copie de la décision du 4 décembre 2003 (n°2002/07543)? Vous en remerciant par avance, Bien cordialement.
Antoine Gouin
Envoyé le 10/10/2020
Monsieur, Je viens de vous envoyer la copie de l'arrêt demandé. Bien cordialement,
Jean-Louis
Envoyé le 14/09/2020
Bonjour, Est il toujours possible d’obtenir copie de la décision du 4 décembre 2003 (n°2002/07543)? Je vous remercie par avance, Bien cordialemnent,
Antoine Gouin
Envoyé le 10/10/2020
Monsieur, Je viens de vous envoyer la copie de l'arrêt demandé. Bien cordialement,
Simmonds
Envoyé le 07/07/2020
Cher Maître, Pourriez-vous m'envoyer une copie de la décision du 4 décembre 2003 (n°2002/07543)? Vous en remerciant par avance, Bien cordialement.
Antoine Gouin
Envoyé le 21/07/2020
Madame, Je viens de vous envoyer la copie de l'arrêt demandé. Bien cordialement,
Elodie
Envoyé le 28/02/2020
Cher Maître, Pourrions-nous obtenir copie de la décision du 4 décembre 2003 (n°2002/07543)? Vous en remerciant par avance, Bien cordialement.
Antoine Gouin
Envoyé le 04/03/2020
Chère Madame, Je viens de vous envoyer la décision demandée par e-mail. Bien cordialement,
MK
Envoyé le 06/02/2020
Cher Monsieur, Serait-il possible d’obtenir copie de la décision du 4 décembre 2003 (n°2002/07543)? Merci, Bien sincèrement MK
Antoine Gouin
Envoyé le 06/02/2020
Chère Madame, Je viens de vous envoyer la décision demandée par e-mail. Bien cordialement,
Pierre Lalotun
Envoyé le 03/02/2020
Bonjour, Je suis intéressé par l'arrêt de la cour d'appel du 4 décembre 2003 (n°2002/07543), pouvez-vous m'en envoyer une copie ? Avec mes remerciements. Cordialement.
Antoine Gouin
Envoyé le 06/02/2020
Cher Monsieur, Je viens de vous envoyer la décision demandée par e-mail. Bien cordialement,
Jean CHAUDONNERET
Envoyé le 21/01/2020
Bonjour, Je suis intéressé à obtenir copie de l'arrêt de la CA de Paris du 4 décembre 2003 (n°2002/07543). Je vous en remercie par avance, Bien cordialement, Jean Chaudonneret
Antoine Gouin
Envoyé le 21/01/2020
Cher Monsieur, Je viens de vous envoyer la décision demandée par e-mail. Bien cordialement,
JEAN-LOUIS CHENEL
Envoyé le 04/01/2020
Bonjour, Je suis également intéressé à ’obtenir copie de la décision du 4 décembre 2003 (n°2002/07543) ? Je vous remercie par avance, Bien cordialement, Jean-Louis Chenel
Simmonds
Envoyé le 06/07/2020
Bonjour, Pourriez-vous vous me faire parvenir cet arrêt introuvable s’il vous plaît? Je vous remercie.
Antoine Gouin
Envoyé le 13/01/2020
Cher Monsieur, Je viens de vous envoyer la décision demandée par e-mail. Bien cordialement,
Pierre CHENUT
Envoyé le 04/06/2019
Bonjour, Pouvez-vous me faire parvenir l'arrêt de la CA de Paris svp ? Merci d'avance
Antoine Gouin
Envoyé le 08/06/2019
Bonjour, Je viens de vous envoyer l’arrêt sur votre courriel.
Adrien L.
Envoyé le 09/05/2019
Bonjour, Serait-il possible d’obtenir copie de la décision du 4 décembre 2003 (n°2002/07543)? Je vous remercie par avance, Cordialement,
Antoine Gouin
Envoyé le 13/05/2019
Bonjour, Je viens de vous envoyer l’arrêt sur votre courriel.
Hector Lucien-Brun
Envoyé le 26/02/2019
Bonjour, Serait-il possible d'obtenir copie de la décision du 4 décembre 2003 (n°2002/07543)? Je vous remercie par avance, Bien cordialemnent,
Antoine Gouin
Envoyé le 02/03/2019
Bonjour, L'arrêt a été envoyé sur votre adresse courriel. Bien cordialement, Antoine
Lux
Envoyé le 03/12/2018
Bonjour, Est-il possible de recevoir l'arrêt datant du 4 décembre 2003 (n°2002/07543) Merci beaucoup c'est très important.
Antoine Gouin
Envoyé le 04/12/2018
Bonjour, Je viens de vous envoyer l'arrêt sur votre boîte courriel. Bien cordialement,
Emilie
Envoyé le 03/10/2018
Bonjour, Je serais intéressé par la lecture de l'arrêt de la Cour d'appel de Paris du 4 décembre 2003 (n°2002/07543). Est ce que selon vous, il est envisageable de cumuler l'abattement résidence principale avec une décote pour indivision (notamment indivision successoral: 3 enfants) Je vous remercie, Cordialement,
Antoine Gouin
Envoyé le 05/10/2018
Chère Madame, Je viens de vous envoyer l'arrêt sur votre boîte courriel. Bien cordialement,
Olivier
Envoyé le 07/09/2018
Cher Monsieur, serait il possible d'obtenir communication de l'arrêt du 4 décembre 2003 comme vous le proposez ? Merci, Bien cordialement.
Antoine Gouin
Envoyé le 10/09/2018
Cher Monsieur, Je viens de vous l'envoyer sur votre boîte courriel. Bien cordialement,
BELLUSCI
Envoyé le 10/08/2018
Bonjour , Auriez-vous l’amabilité de bien vouloir m’envoyer l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 4 décembre 2003 n 02/7543? Par avance merci Bien à vous
Antoine Gouin
Envoyé le 14/08/2018
Bonjour, l’arrêt vous a été envoyé par courriel.
CHAUSSE
Envoyé le 17/05/2018
Merci de me faire parvenir une copie de cet arrêt. Cordialement un arrêt datant du 4 décembre 2003 (n°2002/07543), une décote de 30% sur un immeuble qui était détenu en indivision par une mère et son enfant. Cet arrêt est introuvable dans les bases de données professionnelles, et ne comptez pas sur le greffe central de la Cour d’Appel pour vous aider à le retrouver. Heureusement chez DoYouTax, étant donné que nous souhaitions vérifier le contenu de cet arrêt, nous avons tout mis en œuvre pour le retrouver. Ce fût finalement dans les archives papiers d’une maison d’édition que nous l’avons retrouvé. N’hésitez pas à nous contacter par email (en bas de page) pour nous demander une copie numérique.
Envoyé le 01/06/2018
Bonjour, l'arrêt vous a été envoyé par courriel.
SAY
Envoyé le 07/05/2018
Cher Maitre Pourriez-vous m’envoyer par mail une copie de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 4 décembre 2003 (n°2002/07543).? Je vous remercie par avance. Bien à vous,
Antoine Gouin
Envoyé le 09/05/2018
Cher Monsieur, Le voici sur votre boite email. Cordialement,
Florence
Envoyé le 25/04/2018
bonjour, j'essaie de consulter la décision de la Cour d'appel de Paris du 4/12/2003, 02/7543. pourriez vous me le faire parvenir. d'avance merci, bien cordialement
Antoine Gouin
Envoyé le 03/05/2018
Bonjour, Je viens de vous l'envoyer par email. Cordialement
CABINET MAGUERO
Envoyé le 22/02/2018
Madame, Monsieur, Nous serions intéressés par la consultation de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 4 décembre 2003 (n°2002/07543). Serait-il possible d'en consulter la teneur intégrale, selon les conditions que vous voudriez nous indiquez ? Bien cordialement.
Antoine Gouin
Envoyé le 10/03/2018
Bonjour, L’arrêt est envoyé sur votre boîte courriel. Cordialement, Antoine
Alain
Envoyé le 12/02/2018
Bonjour Serait-il s'il vous plait possible d'obtenir copie de ce fameux arrêt du 4 décembre 2003 ? bien Cordialement Alain
Antoine Gouin
Envoyé le 12/02/2018
Bonjour, L'arrêt est sur votre boîte courriel. Cordialement, Antoine
EFAURE
Envoyé le 02/02/2018
Cher Monsieur, Merci pour votre article très instructif ! Je suis très intéressé par cet arrêt du 4 décembre 2003, pourriez vous me le faire parvenir ? Merci par avance, Cordialement, Emmanuel
Antoine Gouin
Envoyé le 06/02/2018
Cher Monsieur, Je viens de vous envoyer l'arrêt demandé. Cordialement, Antoine
NAPPEE
Envoyé le 27/01/2018
Bonsoir, Je vous remercie de me faire parvenir l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 décembre 2003 (2002/67453) Bien cordialement JF NAPPEE
Antoine Gouin
Envoyé le 30/01/2018
Bonjour, L'arrêt est envoyé sur votre boîte courriel. Cordialement, Antoine
Françoise Bas-Théron
Envoyé le 05/01/2018
Bonjour Merci pour cet article et toutes les références de jurisprudence. Pouvez vous m'envoyer l'arrêt que vous citez, en effet introuvable : CA Paris 4-12-2003 n°2002/07543. Si vous avez d'autres références donnant des repères pour les notions : abattement pour indivision "'paisible", abattement pour vétusté, cela m'intéresse... Merci beaucoup, bien à vous. Françoise
Antoine Gouin
Envoyé le 13/01/2018
Chère Madame, Merveilleuse année 2018 écrémée d'ISF. Même si le nouvel Impôt sur la Fortune Immobilière nous cause du rifIFI, ces jurisprudences devraient normalement s'appliquer pour la valorisation de vos droits immobiliers. Cordialement, Antoine
Ortmans
Envoyé le 26/12/2017
Bonjour Serait il possible de recevoir les arrêts dont vous parlez ? cordialement Bertrand
Antoine Gouin
Envoyé le 13/01/2018
Cher Monsieur, Navré pour la réponse tardive, les arrêts viennent de vous être envoyés. Antoine
Choppin de Janvry
Envoyé le 16/08/2017
Bonsoir, Je vous remercie de me faire parvenir l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 4 décembre 2003 (2002/67453) Cordialement Philippe Choppin de Janvry
Martin
Envoyé le 13/06/2017
Bonjour, Pourriez-vous m’envoyer par mail une copie de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 4 décembre 2003 (n°2002/07543). Je vous remercie par avance. Bien à vous, C. Martin
Annabelle JAULIN
Envoyé le 14/03/2017
Bonjour, Je suis très intéressée par la lecture de cet arrêt du 4 décembre 2003 effectivement introuvable! Pourriez-vous m'en faire parvenir une copie? Je vous remercie par avance. Bien cordialement.
Me Laurence BORNENS (74)
Envoyé le 30/04/2019
Mon Cher Confrère, Pourriez-vous nous transmettre une copie de l'Arrêt de la Cour d'Appel de PARIS du 04 décembre 2003 - (2002/ 07543). Vous remerciant de votre retour, Je vous prie de me croire, Votre bien dévouée.
Antoine Gouin
Envoyé le 16/03/2017
Cher Maître, Je viens de vous faire parvenir la copie de l'arrêt sur votre adresse email. Bien à vous.
burtin
Envoyé le 28/07/2016
bonjour Monsieur, je viens de lire votre article sur les décotes en cas d'indivision je vous remercie de votre proposition de me faire parvenir l'arrêt cité "4 décembre 2003 (n°2002/07543), apparemment introuvable (!!) je me permettrais de vous poser une question : l'abattement pour indivision s'applique-t-il pour apprécier la valeur vénale d'un bien en indivision dans le cadre d'une succession ? dans l'attente de vous lire et vous en remerciant par avance Bien sincèrement Murielle BURTIN
Antoine Gouin
Envoyé le 03/08/2016
Chère Madame, Je vous fais parvenir ce jour la copie de l'arrêt que vous nous demandez par email. Pour répondre à votre question, les droits de successions sont assis sur une déclaration estimative des redevables. En principe, les biens transmis sont évalués à leur valeur vénale réelle au jour du décès. Vous l'avez compris, il n'existe pas de définition légale de la valeur vénale. Cette valeur correspond donc au prix déterminé en fonction du jeu normal de l'offre et de la demande. Ainsi pour évaluer votre immeuble en matière de succession, il convient de prendre en compte les spécificités propres au bien, tant physiques que juridiques. Dès lors, il est envisageable de retenir une telle décote lors de la succession. TOUTEFOIS, selon l'administration, cette décote pour indivision n'est pas applicable lorsque cette indivision est née en raison de cette succession (doctrine administrative : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2696-PGP.html). Enfin, n'oubliez pas qu'il est possible d'ajouter un abattement supplémentaire de 20% sur la valeur vénale réelle de l'immeuble constituant la résidence principale du défunt, lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, ou partenaire d'un PACS, ou un ou plusieurs enfants mineurs (ou majeurs protégés) du défunt ou de sont conjoint. J'insiste une fois de plus sur le fait qu’en sous-évaluant vos biens, vous vous exposez à des intérêts de retard de 0,4% par mois, soit 4,8% par an (sauf si l’insuffisance déclarée est de bonne foi et qu’elle n’excède pas 10% de la base d’imposition retenue) ainsi qu'a d'importantes majorations en fonction de votre bonne ou mauvaise foi... N'hésitez pas à nous contacter si vous avez besoin d'aide dans vos démarches.
ALEXIS
Envoyé le 06/07/2016
Bonjour, Je vous remercie de m'envoyer par retour de mail une copie de l'arrêt de la Cour d’appel de Paris du 4 décembre 2003 (n°2002/07543). Cordialement,
BARRE
Envoyé le 06/05/2019
[email protected]
Antoine Gouin
Envoyé le 19/07/2016
Voilà chose faite ! Navré pour le petit délai d'envoi. En espérant que vous trouverez votre bonheur dans cet arrêt ;)
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