Locaux nus à usage professionnel : comment opter à la TVA local par local ?

Voici une décision attendue par tous les bailleurs professionnels : le Conseil d’État affirme la possibilité d’opter à la TVA local par local et met fin à la position de l’administration considérant que l’option à la TVA pour un local situé dans un ensemble d’immeuble emportait une option globale à l’ensemble des locaux ouvrant droit à option.

Que dit la loi ?

L’article 261 D, 2° du CGI dispose que les locaux nus à usage professionnel sont exonérés de TVA.

Toutefois, l’article 260, 2° du CGI permet d’opter à la TVA sur de tels locaux dès lors que ceux-ci sont utilisés pour les besoins de l’activité du preneur assujetti.

L’article 193 de l’annexe II du CGI dispose quant à lui que les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d'immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles. Dans les immeubles ou ensembles d'immeubles comprenant à la fois des locaux nus donnés en location ouvrant droit à l'option en application du 2° de l'article 260 du CGI et d'autres locaux, l'option ne s'étend pas à ces derniers mais elle s'applique globalement à l'ensemble des locaux de la première catégorie.

Quelle est la position de l’administration ?

La doctrine administrative référencée BOI-TVA-CHAMP-50-10 du 4 avril 2014 reprend le texte de l’article 193 de l’annexe II du CGI et ajoute que l’option exercée par les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d’immeubles couvre obligatoirement tous les locaux non exclus de son champ d'application qu'un bailleur possède dans un immeuble donné.

Qu’indique le Conseil d’État ?

Par sa décision du 9 septembre 2020 n° 439143, (Ariane Web : Conseil d'État 439143, lecture du 9 septembre 2020, ECLI:FR:CECHR:2020:439143.20200909 ), le Conseil d’État réalise une interprétation des articles 260, 2° du CGI et 193 de l’annexe II du CGI à la lumière de l’article 137 de la directive européenne du 28 novembre 2006.

Par son interprétation, le Conseil d’État affirme que l’option exercée en vue de la soumission à la TVA de la location de certains seulement des locaux d’un même bâtiment n’a pas pour effet de soumettre à cette taxe la location des autres locaux.

La doctrine administrative se trouve dès lors dénuée de tout effet puisque contredite par la décision du Conseil d’État.

Quels étaient les faits ?

Dans cette affaire, la société EMO avait donné à bail à plusieurs preneurs, pour les besoins de leurs activités respectives, différents locaux nus situés dans un même bâtiment.

La société EMO avait alors collecté la TVA sur les seuls loyers facturés à raison des parties du bâtiment pour lesquelles elle estimait avoir opté à la TVA le 9 mars 2001.

L’administration fiscale a réalisé des rappels de TVA sur la période du 1er janvier 2012 au 30 novembre 2015 au motif que l’option à la TVA aurait emporté des conséquences pour l’ensemble des locaux situés dans l’immeuble.

Dans le cadre du contentieux, la Cour administrative d’appel de Nancy avait prononcé la décharge des rappels de cet TVA car elle a estimé que la société EMO avait, dès le 9 mars 2001, désigné sans équivoque les locations que cette société entendait soumettre à la taxe sur la valeur ajoutée.

Comment opter, sereinement, à la TVA local par local ?

A la lecture de la décision du Conseil d’État, on comprend qu’il est primordial que les locaux faisant l’objet d’une option à la TVA doivent être identifiés de façon claire et non équivoque pour que cette option n’entraîne pas de conséquences sur les autres locaux du même bâtiment.