Plus-value sur cession de titres - Notion de prépondérance immobilière

Définition

Le Code général des impôts propose une définition de la société à prépondérance immobilière qui est largement reprise par la doctrine.

Traitement fiscal

Les plus ou moins-values provenant de la cession de titres de société à prépondérance immobilière non-cotée, sont imposées à l’impôt sur les sociétés dans les conditions et taux de droit commun. De même les provisions et reprises afférentes à ces titres sont imposables et déductibles de l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun.

Les plus ou moins-values provenant de la cession de titres de société à prépondérance immobilière cotée qui répondent à la qualification de titre de participation sont imposées selon le taux réduit des plus-values à long terme. A la date de cet article, le taux des plus-values à long terme est de 19%.

Date à retenir pour la proportion de 50% d’immeubles

La plus-value est considérée à prépondérance immobilière si la proportion de 50% d’actifs immobiliers est enregistrée à la date de clôture des trois exercices qui précèdent la cession.

Si la proportion de 50% d’actifs immobiliers n’est pas atteinte à la clôture d’au moins un des trois derniers exercices, alors la cession est considérée comme cession mobilière soumise au régime des plus-values mobilières.

Notion d’affectation des immeubles à l’exploitation de l’entreprise

La notion d’affectation à la propre exploitation de l’entreprise doit être interprétée strictement et s’entend uniquement des moyens permanents d’exploitation.

En conséquence, les immeubles de placement, le stock immobilier, les immeubles donnés en location et les parts de sociétés à prépondérance immobilière doivent donc être retenus pour apprécier la prépondérance immobilière de la société.

• Les immeubles qui font l’objet de placement en capitaux ne sont donc pas affectés à la propre exploitation de la société. 
• Le stock immobilier des sociétés de construction ou les sociétés qui achètent des biens immobiliers en vue de les revendre de façon habituelle ne sont pas affectés à la propre exploitation de la société. Les constructions édifiées par une société civile de construction-vente constituent bien son stock immobilier et doivent être retenues pour apprécier la prépondérance immobilière de la société (CAA Bordeaux 31 juillet 1992 n° 90-680). La circonstance que les biens immobiliers aient pu servir temporairement de bureaux de vente, ou de locaux techniques ne confère pas la qualité d’immeuble affecté à la propre exploitation de la société (CE 20 novembre 2002 n°231088).
• Les immeubles donnés en location ne sont pas affectés à la propre exploitation de la société. Tel est par exemple le cas d’une SCI qui loue un immeuble à ses associés afin qu’ils y exercent leur profession libérale. En effet dans ce cas l’immeuble n’est pas affecté à la propre exploitation de la société mais à l’exploitation des associés (CAA Bordeaux 5 novembre 1996 n°94-1387).
• En enfin, les droits sociaux de sociétés à prépondérance immobilière

Pour aller plus loin