C omme à chaque fois qu’il faut étudier la fiscalité d’une opération, il convient de distinguer la fiscalité du cédant de celle du cessionnaire. Lorsqu’il s’agit de déterminer si une société est à prépondérance mobilière ou immobilière cette distinction est d’autant plus substantielle que les conditions de qualification ne sont pas les mêmes pour le cédant et pour le cessionnaire.
La qualification de prépondérance immobilière au regard du cédant
Lorsqu’un contribuable cède une société il réalise une plus-value (ou une moins-value pour les moins chanceux). Pour qu’il s’agisse d’une plus-value immobilière les conditions ci-dessous devront être remplies ; à défaut de l’une de ces conditions il s’agira d’une plus-value mobilière.
1. La société doit relever de l’IR
2. Au cours des trois exercices précédents, l’actif est constitué de plus de 50% d’immeubles ou de droits portants sur des immeubles.
Ne sont pas pris en compte dans ce pourcentage les immeubles affectés à l’exploitation. Toutefois, ne sont pas considérés comme affectés à l’exploitation, les immeubles qui sont l’objet même de l’exploitation ou qui constituent des placements en capitaux. CE, 12 décembre 2012, n°329821 : « pour l'application de ces dispositions, les immeubles affectés à l'exploitation s'entendent exclusivement des moyens permanents d'exploitation, à l'exclusion de ceux qui sont l'objet même de cette exploitation ou qui constituent des placements en capitaux »
La qualification de prépondérance immobilière au regard du cessionnaire
Lorsqu’un contribuable acquiert une société il paye des droits d’enregistrement. Pour que ces droits d’enregistrement portent sur un bien immobilier, les conditions ci-dessous devront être remplies ; à défaut de l’une de ces conditions il s’agira d’un bien mobilier.
1. La société doit être une personne morale non cotée
2. Pendant l’exercice précédent, l’actif doit être constitué à 50% au moins d’immeubles ou droits portants sur des immeubles.
Pour aller plus loin :
- Sur la notion de prépondérance immobilière des plus-values BOI-RFPI-SPI-10-20 :
- Sur la notion de prépondérance immobilière des droits d’enregistrement BOI-ENR-DMTOM-40-10-10, n°180
- Sur le calcul des droits d'enregistrement des titres de société: article doyouax
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